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刘卫民:三大办法稳固住房消费

点击数:1359  时间:2015/6/5

楼市不对称回暖现象日渐明显。

自4月以来,在“3·30”楼市新政助推下,北上广深一线城市楼市成交量环比、同比均出现大涨。与此同时,受库存高企、市场低迷影响,三、四线城市成交难现起色。有舆论认为,近期陆续出台的一系列楼市新政的提振力度或许用力过猛或出台过早,加上各地陆续出台的全面取消限购甚至直接刺激楼市的办法,或许会加剧楼市产生新的泡沫。

对此,国务院发扬科研中心市场经济科研所房地产科研室副主任刘卫民在接受中国建设报记者独家专访时剖析认为,尽管各地纷纷出台了一系列拉动房地产的政策办法,但尚不具备加剧房地产泡沫的条件。“房地产的资本利得正在下降,投资者已很难从房产增值中获益,房租的投资收益率也遍及偏低,这都导致投资热的降温。”

构建政策性住房消费金融体系

对于舆论遍及眷注的本轮房地产调控政策出台的时机与力度是否合适问题,刘卫民认为“整体上比较恰当”。

首先,从一季度宏观经济运转和房地产市场看,国内经济仍处于探底过程,房地产投资增速回落到个位数以内。短期内“稳增长”的关键是稳投资,而稳投资的重要举措就是实现房地产软着陆,幸免房地产投资增速超跌,对整个经济和金融系统产生过度冲击。因此,从这个意义上看,出台“3·30”楼市新政以及连续降息是完全必要的。“所谓不要盲目刺激,我的理解是在调整房地产政策的过程中,注意严刻防范金融风险,既要满足正常的贷款需求,也要控制好开发贷款和按揭贷款中的信用风险。”

其次,从此刻房地产面临的首要问题看,当前房地产职业最大的症结在于高库存,只有顺遂解开这一轮房地产高库存的套,重新发动社会资金配置机制,才是整个经济探底结束的时候。刘卫民认为,“下一阶段需要关切的不是降息力度大小问题,更应关切降息的落地效果。因为出于对房地产风险控制的考虑,有些银行对房地产相干贷款仍会采纳谨慎和收缩态度,从而削减降息政策的时效性。”

针对综合住房金融政策的制定与革新,刘卫民创议,短期内要加快政策落地速度和力度,让根本住房需求和改善性需求家庭尽快得到融资优惠。在长期准则建设上,重点要全面构建我国政策性住房消费金融体系。“十八届三中全会提议要建立住宅政策性金融机构,在开发环节已有国家开发银行介入,但在住房消费金融环节,尚未破题。”刘卫民称,建立政策性住房消费金融体系,就是要向广大住房消费家庭提供低成本、长期性的金融支撑,缓解商业性金融支撑不足问题,降低整个住房金融体系风险,增进居民实现“住有所居”。

房产税宜降“交易”重“保有”

除了住房消费金融体系,房产税一直是这些年业界眷注的焦点,核心便是如何建立城镇住房信息系统,强化市场的预期办理并进一步健全房地产税收体系。

刘卫民认为,房地产说到底是一个准金融职业,兼具居住和投资双重属性,因此,对房地产市场预期的办理十分重要且必要。

他认为,可以利用现在正在推动的不动产登记、多规合一等革新契机,建立全国统一的城镇存量住房信息系统。具体而言:第一,在实现存量住房信息全覆盖基础上,对新建商品房情况做到实时更新,对待售房屋、待租房屋以及空置率等关键性指标纳入正规的统计体系。第二,统一设计城镇住房信息系统,实现信息逐级整合,合理挖掘和利用住房信息系统,结合城市总体规划、土地利用规划以及经济社会发扬规划等多规合一的契机,制定更加科学合理的住房规划。第三,经过权威、有用的渠道发布土地供应量、住房上市量等信息,引导市场运转预期。

此刻,我国城镇住房的税收体系特点是:建设和交易环节税负水平较重,保有环节税负较轻。因此,可按照总体税负水平不变、幸免重复征税的根本原则,精简建设和交易环节税种,特别是要降低交易环节的税负压力,提高住房存量资源的流动性。也就是说,只有这样才能使潜在的购房需求得到释放。

而在保有税收环节,可以按照“全覆盖、大减免、高累进”的原则设计,使房产税最终全面覆盖存量房和新增住房,并采纳较大的免税面积,幸免有房子的普通收入家庭受到房产税的影响。同时,应适当调高累进幅度,强化税收对资源配置的调节作用,体现税收的“二八法则”,即20%的人承担80%的税收负担。

稳固住房消费宜从三方面入手

随着楼市新政的接连出台,一线城市是否取消限购的争议声再次响起。

刘卫民认为,在一线城市实施限购,是在此刻条件下,行政成本比较小的一种调控办法。对于一线城市房地产市场调控,他认为要做到“一手紧、一手松”。

一手紧,就是维持“限购”,继续控制住房需求增长速度;一手松,就是适度放开“限贷”,在二套房认定准则、首付比例和贷款利率方面实行调整,降低住房融资成本,引导新增常住人口以及改善性住房需求有用释放。

而要稳固此刻住房消费、增进房地产业健康发扬,刘卫民创议重点从三个方面入手。

一是为根本住房需求和改善性住房需求提供低成本、长周期的资金。短期内,加快贯彻差别化的信贷政策,激励企业“以价换量”,引导根本住房需求和改善性住房需求释放,缓解房地产库存压力。从长期准则建设方面,可着手科研健全政策性住房消费金融工具。

二是稳固房地产住房支付能力和市场预期。使房地产市场相对稳固的根本,在于保持实际住房支付能力稳固和市场预期稳固。例如,可采纳中性的住房消费金融政策,在合理确定住房支付压力的基础上,采纳首付与利率的对冲机制,简言之就是利率上涨时,降低首付;利率降低时,提高首付。同时,加大房地产开发以及供求信息的披露力度,提高市场资源配置效率。

三是健全住房保障体系建设,建立“宜租则租、宜买则买”的住房保障供应体系,逐步取消住房保障的户籍限制,特别是要加大大中城市住房保障力度,让广大居民能够实现安居乐业。

转自《澳门新葡新京报》

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