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贵州20万套保障性住房8月动工

点击数:1706  时间:2011/7/1 11:03:19
来源:重庆商报
 
   概况:为进一步增强对房地产市场的调控,今天起,局部房企将多预缴企业所得税。

        为进一步增强对房地产市场的调控,今天起,局部房企将多预缴企业所得税。近日,市地税局发布《有关调整房地产业企业所得税计税毛利率及核定应税所得率的告知》(以下简称《告知》),7月1日起,局部房企计税毛利率将提高到20%,同时,核定应税所得率不低于20%。

  计税毛利率提高到20%

  房企往往会在房屋完全建成前实行预售,税务部门在征收企业所得税时,就无法核算企业的建房成本,无法知道房企的毛利率。此时,税务部门会预估一个企业毛利率,按照毛利率计算企业利润,预征企业所得税。房屋全部建成、可实行成本核算后,企业将按多退少补的政策缴纳所得税。这个预估的毛利率就叫计税毛利率。

  以前,主城区开发名目的计税毛利率为15%,区县地区的为5%~10%,属于经济适用房、限价房和危改房的为3%。如今,开发名目位于主城九区和高新区、经开区、北部新区的,其计税毛利率调整到20%,上调5%。而名目在区县的,计税毛利率从5%~10%统一调整到15%。经济适用房、限价房和危改房,计税毛利率不变。

  《告知》还暗示,若在房屋建好后,对于账目不健全或有意夸大成本的地产商,将按照20%以上的应税所得率实行核定征收。也就是说,企业将按20%以上的利润率作为计税基础,核定征收企业所得税。

  对房企现金流有一定影响

  按新的计税毛利率计算,房企会多预缴多少钱?昨日,国内某大型房地产企业重庆分企业一名目会计周世杰为记者算了一笔账。假设他们在渝中区的名目卖出了1000万元,三项费用(职工福利、工会经费、职工训练费)为0,那么,当计税毛利率为15%时,计税基础为150万元,乘以25%的企业所得税税率后,其预缴税款为37.5万元。若按20%的计税毛利率计算,计税基础为200万元,应缴税金为50万元。相比以前需多预付12.5万元企业所得税。

  重庆市工商大学财税专家尚克文暗示,因为对房地产企业实行的是预征收,房屋建好、能核算成本后,实行多退少补,所以在账面上,房企开发这个名目的利润并没减少。但事实上,一般一个房产名目的开发时间为3到5年,这意味着,这些预付的资金要在数年后才能返还。而出售房产是房企回笼资金的首要鬼蜮伎俩,多预缴局部税金会对房企现金流“加压”。

  房企不会因此涨价

  “在现在的大环境下,房企无法将这局部税金经过涨价的方式转嫁给消费者。”周世杰剖析,银行提高了首套房外购房贷款的首付比例,大量购房者有所减少,在这样的大环境下,房企不会以涨价的方式来减缓现金流的压力。

  尚克文认为,这其实是楼市调控“组合拳”之一。多重楼市调控政策加上银行信贷紧缩,房企难以拿出大笔资金建设高端房产,再经过前期调整的土地增值税预征率,和这次调整的所得税计税毛利率,引导房企修建普通消费者能买得起的普通住房。

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