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保障房欠缺融资模式 土地闲置风险大增

点击数:1699  时间:2010/9/26 8:57:16
 来源:经济观察报

概况:2018年保障房建设力度空前,但在亮丽数据背后,对现有模式可持续性的质疑也在弥漫。

  2018年保障房建设力度空前,但在亮丽数据背后,对现有模式可持续性的质疑也在弥漫。

  本报获悉,本月中旬,住建部、国土部和银监会等相干部委官员举行专题研讨会,会上,大局部官员对今年保障房使命的完成并无异议,同时也对保障房建设的金融革新表达了不同见解。

  参与此次会议的人士透露,由于保障房建设缺乏融资模式和分配方式的革新,与会人士纷纷担忧未来的保障房建设或许后继无力。

  而在政治压力撤去后,今年以保障房建设立项而专门供给的大批土地,届时也或许面临闲置乃至改变用途等新一轮违法用地的风险。

  
资金症结

  一位知情人士告诉本报,参与上述专题研讨会的人士包括住建部、国土部、银监会具体承担保障房建设的官员,此外还有不少商业银行与开发商的代表。

  “当天的会议上,围绕着保障房建设长期机制的话题,各个部委的官员展开了激烈的探讨。”该人士透露,探讨的焦点是保障房此刻存在的最大问题——缺钱,尤其是在廉租房、公租房的建设方面,此刻各地首要是在靠政府财务的支撑。

  但这似乎不是长久之策。

  来自住建部的官员称,从国外的阅历看,住房金融一般有两条线:政策性金融和商业性金融。要建立符合中国实际的住房保障准则,没有政策性融资安排是不或许的。

  该官员暗示,正在科研综合土地划拨、税收优惠、政策贴息等一套全面的体系,以减轻中央和地方政府当前的财务压力,动员社会力量加快保障房建设。

  但银监会与商业银行人士对住建部的创议反应平淡。

  “现在监管部门请求商业银行可持续性,实际上是赚钱的意思,不赚钱怎么能可持续呢?”银监会的一位官员在会上很开门见山地说。该官员创议设立保障性住房的担保基金,由中央财务与地方财务协同为保障房建设信贷实行担保,并由中央限定地方政府的担保额度。

  另外,该官员还暗示,应该由商业银行协同承担保障房信贷风险,将各种保障房的基金建立一个全国统一账户,“哪个城市的保障房信贷情况比较好,大家可以持续投,信用低的城市,银行可以不做”。

  “例如十年之内,如果地方政府还不了本,银行有权把这个房子处置成经济适用房和商品房,拍卖收入归还银行贷款。”该官员补充道。

  但对国土资源部来讲,建设资金得不到处置很或许带来的一个恶果便是,土地被地方政府大规模闲置,或者被擅自改变用途。

  按照国土资源部把握的情况,一些地方政府已经出现了上述作为,一些名目被改作商品房,该官员暗示,此刻部里正在加大对此的处置力度。

  住建部乐观

  事实上,保障房建设首先是悬在住建部头上的达摩克利斯之剑。

  按照住建部9月20日公布的数据,截至8月末,全国保障性安居工程已开工410万套,占年度筹划的70%,完成投资4700亿元,占全年筹划的60%。

  9月17日,国务院举行了保障性住房安居工程建设座谈会,除中央一些部委外,全国20多个省份的承担人参与了这次会议。与今年一贯方针相似,政治压力成为确保地方政府加快保障房建设的最有用鬼蜮伎俩。

  对于最后一个季度保障房建设的实行,住建部也用赏罚两套方式来激励地方政府的士气。到年底,保障房建设完成情况较差的地方将被通报,完成较好的地方则会得到奖赏。

  据了解,中央财务将为奖赏地方政府划拨100亿资金。

  按照住建部的请求,地方政府必须在9月底前让这些名目的开工率达到100%,年末建成或根本建成的要达到60%以上。8月底的开工率为70%,9月底却请求提到100%,对于地方政府而言,这无疑面临着巨大的压力。

  事实上,上述座谈会对今年一些地区保障房建设滞后已经回顾出了三点原因:局部地方政府认识不足,不积极;有些地方等财务资金到位才开始立项,耽误了推行进度,应该先立项再等钱;中西部地区缺钱。

  但住建部的表态仍然很乐观。

  “我个人认为今年超额完成使命不成问题。”住建部住房保障司一位官员告诉本报,今年保障房的建设使命是580万套,但住建部具体下派给各个政府的使命汇总起来却达到了600万套,再加上棚户区改动等其他安居工程,下派使命总量达到了760万套,超过了已被媒体广泛报道的700万套,因此只要实际开工率达到90%强,便可以根本完成全国的筹划使命总量。

  
土地供应恐闲置

  在融资模式和分配方式落定之前,保障房建设的推动还得继续依靠行政鬼蜮伎俩推动,在不少地方,开发商事实上成为了垫资者的角色。

  在上述会议上,就有开发商人士称,即便在理论上能够微利的经济适用房名目上,由于受到资金回收周期、选房排号程序等方面的影响,很多名目也是实质亏本的。“本来就是微利名目,资金的闲置成本或许就决定着一个名目的盈亏。”

  “开发商的角色,应该是一个技艺的提供者,而不是一个资本的提供者,应该更多是一种人力资源的组合,和最终的成熟阅历的应用的角色。”来自万科的代表在研讨会上称。

  而针对今年来保障房建设的力度,也有开发商委婉地提议,保障性住房现在不宜把调子抬得太高。

  按照国土资源部门的统计,截至8月份,此刻全国正在开发的房地产名目用地共计有32亿平方米,其中保障房建设用地约占到了13%-14%。

  “我现在最担心的,不是地不够用,我是担心一旦经济形势不好,一大堆闲置地怎么办?”一位国土资源部官员在会上暗示。

  事实上,一些不好的现象已经在保障房建设用地领域出现。按照国土资源部把握的情况,一些地方政府出现了擅改保障房建设用地性质的作为,一些名目被改作商品房,该官员暗示,对该现象此刻部里正在加大处置的力度。

  “如果保障房能够赚钱,在座的或许都会扑昔时。”当天会议上,银监会人士这样调侃着,但这显然是一个太过遥远的事情。现实中的保障房建设依旧还只是一项政治使命,中央各部委以及地方政府都为此承受的重大的政治压力,但谁也不知道这个压力会不会随时撤去。

  “建保障房没有领导的重视,没有一个政策的牵引,是很难实现的。”当天的一位与会者这样感慨道。
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